In vielen deutschen Städten und Gemeinden sind die Mieten in den letzten Jahren rasant gestiegen. Die Quadratmeterpreise steigen vor allem in Ballungsgebieten rapide in die Höhe und wir leben in Zeiten von angespannten Wohnungsmärkten. Die Politik hat darauf mit der Einführung der Mietpreisbremse reagiert. Doch was bedeutet das für Vermieter und Mieter? Wie wirkt die Mietpreisbremse und wann gilt sie? Im folgenden Artikel finden Sie Antworten auf diese und weitere Fragen rund um das Thema Mietpreisbremse.
Inhaltsverzeichnis
Was ist und wie wirkt die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung, die die Höhe der Miete bei Neuvermietungen begrenzen soll. Das Ziel der Mietpreisbremse ist es, den Anstieg der Mietpreise auf dem Immobilienmarkt zu begrenzen und somit bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Die Mietpreisbremse besagt, dass die Miete bei Neuvermietungen maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Dies entspricht der Obergrenze. Die Mietpreisbremse gilt in vielen deutschen Städten und Gemeinden. Allerdings gibt es Ausnahmen: In einigen Bundesländern wurde die Mietpreisbremse nicht eingeführt, und auch in den Städten, in denen sie gilt, sind nicht alle Wohnungen betroffen.
Seit dem 1. April 2020 hat die Große Koalition das Mietrechtsgesetz erneut verschärft. Diese Änderung ermöglicht es Mieter:innen, zu viel gezahlte Miete für die ersten 2,5 Jahre des Mietverhältnisses rückwirkend zurückzufordern. Gleichzeitig wurde die geltende Mietpreisbremse bis Ende 2025 verlängert.
Diese Maßnahmen sollen sicherstellen, dass Mieter:innen in Deutschland nicht überhöhte Mieten zahlen müssen und dass Vermieter:innen sich an die geltenden Regelungen halten. Mit der Möglichkeit zur rückwirkenden Rückforderung von zu viel gezahlter Miete haben Mieter:innen nun eine zusätzliche Absicherung gegen ungerechtfertigte Erhöhungen ihrer Wohnkosten.
Wo gilt die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse gilt in vielen deutschen Städten und Gemeinden, darunter:
- Baden-Württemberg
- Bayern
- Berlin
- Brandenburg
- Bremen
- Hamburg
- Hessen
- Mecklenburg-Vorpommern
- Niedersachsen
- Nordrhein-Westfalen
- Rheinland-Pfalz
- Sachsen
- Thüringen
In einigen Städten, wie zum Beispiel Berlin, Hamburg oder München, gilt die Mietpreisbremse flächendeckend. In anderen Städten, wie zum Beispiel Frankfurt am Main oder Köln, gilt sie nur in bestimmten Stadtteilen. Welche Städte und Gemeinden von der Mietpreisbremse betroffen sind, regelt eine Verordnung. Eine detaillierte Übersicht finden Sie auf der Website des deutschen Gewerkschaftsbunds.
Was bedeutet die Mietpreisbremse für Vermieter?
Die Mietpreisbremse bedeutet für Vermieter, dass sie bei Neuvermietung die Miete nicht beliebig erhöhen können. Die Miethöhe darf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Seit 1974 sind Vermieter in Deutschland durch §558 Abs. 2 BGB dazu verpflichtet, ihre Mieten an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Dies soll sicherstellen, dass Mieter nicht überhöhte Mieten zahlen müssen und dass Vermieter sich an die geltenden Regelungen halten. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird im Mietspiegel der jeweiligen Stadt oder Gemeinde festgelegt. Vermieter müssen bei Neuvermietungen also prüfen, ob die Miete höher als die ortsübliche Vergleichsmiete ist.
Gemäß §557 Abs. 1 BGB können sich Mieter und Vermieter jederzeit auf eine Änderung der Miete einigen. Dabei darf der Vermieter jedoch die Miete höchstens bis zur örtlichen Vergleichsmiete anheben, um eine faire Preisgestaltung zu gewährleisten.
Wie ermittelt man die ortsübliche Vergleichsmiete?
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird im Mietspiegel der jeweiligen Stadt oder Gemeinde festgelegt. Sie wird in der Regel ausgehend von der Wohnfläche einer Wohnung berechnet. Zunächst wird eine Basis-Nettomiete ermittelt, die auf der Größe der Wohnung basiert. Anschließend werden Zu-/Abschläge zur Basis-Nettomiete je nach Lage, Baualter, Ausstattung, Beschaffenheit und Art der Mietwohnung hinzugefügt oder abgezogen.
Das bedeutet, dass die endgültige ortsübliche Vergleichsmiete durch eine Kombination von Faktoren bestimmt wird und somit ein genaues Bild des aktuellen Mietpreisniveaus in einer bestimmten Region liefert. Der Mietspiegel gibt Auskunft über die durchschnittliche Miete, die in vergleichbaren Wohnungen in der jeweiligen Stadt oder Gemeinde gezahlt wird. Vermieter können die ortsübliche Vergleichsmiete auch durch eine Auskunft beim örtlichen Mieterverein erfragen.
Wann gilt die Mietpreisbremse nicht?
Es gibt einige Ausnahmen, bei denen die Mietpreisbremse nicht greift. Für Neubauten gilt die Mietpreisbremse nicht. Gleiches gilt wenn es sich um den Erstbezug nach einer umfassenden Modernisierung handelt. Das bedeutet, dass der Vermieter nach einer Modernisierung die Miete frei festlegen darf, wenn er die Wohnung erstmals anbietet. Außerdem ist die Mietpreisbremse nicht anwendbar, wenn der Vermieter eine Wohnung möbliert vermietet oder es sich um eine öffentlich geförderte Wohnung handelt.
Gilt die Mietpreisbremse bei bestehenden Mietverträgen?
Die Mietpreisbremse gilt nicht rückwirkend für bestehende Mietverträge. Das bedeutet, dass die Mieterhöhung bei bestehenden Mietverträgen trotz der Mietpreisbremse weiterhin möglich ist. Wenn jedoch der Mietvertrag erneuert oder verlängert wird, greift die Mietpreisbremse.
Gilt die Mietpreisbremse nach einer aufwendigen Modernisierung?
Nein, die Mietpreisbremse gilt nicht nach einer aufwendigen Modernisierung, wenn die Wohnung erstmals vermietet wird. Die Mietpreisbremse ist nur bei Bestandswohnungen anwendbar.
Gilt die Mietpreisbremse nach einer teilweisen Sanierung?
Ja, die Mietpreisbremse gilt auch nach einer teilweisen Sanierung. Wenn nur Teile einer Wohnung saniert werden, kann die Miete nicht einfach erhöht werden. Die Mietpreisbremse muss weiterhin eingehalten werden.
Gilt die Mietpreisbremse bei Staffelmiete und Indexmiete?
Ja, die Mietpreisbremse gilt auch bei Staffel- und Indexmieten. Die Mietpreisbremse regelt die Höhe der zulässigen Miete, unabhängig davon, wie diese berechnet wird. Bei der Indexmiete gilt sie jedoch nur für die Ausgansmiete, nicht für die Mieterhöhung selbst.
Worin unterscheidet sich die Mietpreisbremse zur Kappungsgrenze?
Die Mietpreisbremse und die Kappungsgrenze sind ähnliche Instrumente, die aber unterschiedliche Zwecke verfolgen. Die Mietpreisbremse begrenzt die Miethöhe für Neuvermietungen, während die Kappungsgrenze die Höhe der Mieterhöhung bei bestehenden Mietverträgen beschränkt. Die Kappungsgrenze beträgt in der Regel 15-20 Prozent innerhalb von drei Jahren.
Was können Mieter bei Verstoß gegen die Mietpreisbremse tun?
Wenn Mieter der Ansicht sind, dass ihr Vermieter die Mietpreisbremse nicht einhält, haben sie verschiedene Möglichkeiten, dagegen vorzugehen. Zunächst sollten sie sich an ihren Vermieter wenden und die Angelegenheit ansprechen. Wenn das keinen Erfolg hat, kann ein Mieterverein oder ein Anwalt um Rat und Unterstützung gebeten werden. In einigen Fällen ist auch eine Klage vor dem zuständigen Gericht möglich. Wenn das Gericht feststellt, dass die Miete tatsächlich zu hoch ist, kann der Mieter eine Rückforderung der überhöhten Miete verlangen.
Trotz Mietpreisbremse – Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen?
Obwohl die Mietpreisbremse die Mieten in bestimmten Städten und Gemeinden begrenzt, gibt es auch Situationen, in denen der Vermieter Mieterhöhungen durchführen kann.
Eine Möglichkeit ist, wenn der Mietvertrag eine Staffelmiete oder eine Indexmiete vorsieht. Bei einer Staffelmiete ist die Erhöhung der Miete bereits im Mietvertrag festgelegt und erfolgt zu bestimmten Zeitpunkten automatisch. Eine Indexmiete ist an die Inflation gekoppelt und wird daher regelmäßig angepasst.
Eine weitere Möglichkeit ist, wenn der Vermieter umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen durchführt. In diesem Fall kann er die Miete bis zu einer bestimmten Grenze erhöhen. Die Grenze liegt in der Regel bei elf Prozent der Modernisierungskosten, die innerhalb von drei Jahren auf die Miete umgelegt werden dürfen. In Berlin und Hamburg gilt diese Ausnahme jedoch nicht, da hier auch bei einer Modernisierung die Mietpreisbremse greift.
Schließlich kann der Vermieter die Miete auch dann erhöhen, wenn die vorherige Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. In diesem Fall kann er die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben, aber auch hier gilt die Mietpreisbremse.
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch darf eine Staffelmiete sein?
In Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt, darf die Staffelmiete nicht mehr als 10% über der üblichen Vergleichsmiete liegen. Falls es keine Mietpreisbremse gibt und eine Wohnungsknappheit herrscht, darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20% erhöht werden.
Wie lange kann man zu viel gezahlte Miete zurückfordern?
Der Anspruch eines Mieters auf Rückerstattung überzahlter Miete verfällt nach Ablauf von 3 Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.
Was passiert, wenn der Mietendeckel gekippt wird?
Mit der Aufhebung des Mietendeckels sind die Mieter nun dazu verpflichtet, den einbehaltenen Teil der Miete rückwirkend zu begleichen. In vielen Fällen drohen daher hohe Nachzahlungen nach dem Mietendeckel-Urteil. Es sollte jedoch beachtet werden, dass es bereits seit 2015 einen “kleinen” Mietendeckel des Bundes gibt.
