Was ist bei einer Immobilienbewertung zu beachten? Alle Infos im Überblick

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Sie möchten den Wert einer Immobilie ermitteln? Hier erfahren Sie alles über das Thema Immobilienbewertung: Wozu sie dienen, Kosten und Bewertungsverfahren.

Immobilienbewertung

Sie denken darüber nach, eine Immobilie zu verkaufen oder zu kaufen und fragen sich, wie Sie ihren Wert bestimmen können? Bei der Immobilienbewertung geht es darum, den Wert Ihres Hauses auf dem heutigen Markt zu ermitteln. Sie ist ein wichtiger Schritt bei jeder Immobilientransaktion, denn sie entscheidet darüber, ob ein Käufer eine Hypothek bewilligt bekommt, und legt den Preis fest, auf den sich Käufer und Verkäufer einigen werden. Wenn Sie die Grundlagen der Immobilienbewertung verstehen, können Sie sicherstellen, dass Sie beim Kauf oder Verkauf Ihres Hauses fundierte Entscheidungen treffen!

Inhaltsverzeichnis

Wie wird der Immobilienwert ermittelt?

Der Immobilienwert wird durch verschiedene Faktoren bestimmt, darunter die Lage und Größe der Immobilie, der Zustand der Immobilie, ob sich in der Nähe öffentliche Einrichtungen befinden und vieles mehr. Meistens wird ein professioneller Gutachter mit dem Ermitteln des Werts beauftragt, aber es gibt auch Methoden, mit denen man den Wert selbst einschätzen kann.

Es gibt verschiedene Methoden, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen, darunter das Vergleichswertverfahren, bei dem der Wert einer Immobilie mit ähnlichen Immobilien (Vergleichsobjekten) in ähnlicher Lage verglichen wird, und das Ertragswertverfahren, bei dem vor allem die Einkünfte aus der Immobilie berücksichtigt werden. Es gibt auch andere Methoden wie die Bewertung anhand des Bodenwertes oder anhand des Substanzwertes (Bausubstanz) sowie das Sachwertverfahren oder das Verkehrswertgutachten. Bei letzterem wird der Verkehrswert einer Immobilie unter Berücksichtigung des näheren Umfeldes ermittelt.

Wozu brauchen Sie eine Immobilienbewertung?

Immobiliengutachten (Kurzgutachten) sind ein wichtiger Bestandteil des Kauf- und Verkaufsprozesses von Immobilien am Immobilienmark. Ein Immobiliengutachten liefert genaue Informationen über den Marktwert einer Immobilie. Den wahren Wert eines Hauses zu kennen, ist von unschätzbarem Wert, wenn Sie sich für einen Kauf oder Verkauf entscheiden, denn so können Sie sicherstellen, dass Sie nicht zu viel bezahlen oder von einem unkundigen Verkäufer übervorteilt werden. Außerdem brauchen Kreditgeber genaue Informationen, bevor sie in Ihr neues Haus investieren, und eine Schätzung gibt ihnen die Sicherheit, dass sich ihre Investition lohnt. Ohne eine Immobilienbewertung sind Käufer, Verkäufer und Kreditgeber einem Risiko ausgesetzt und können sich in einer prekären Situation wiederfinden.

Wer kann ein Immobiliengutachten erstellen?

Eine Immobilienbewertung ist ein wichtiger Bestandteil eines jeden Immobilienkaufs oder -verkaufs und sollte daher von einem qualifizierten und erfahrenen Gutachter durchgeführt werden. Diese Experten haben in der Regel eine Ausbildung in Immobilienbewertung absolviert und verfügen über umfangreiche Kenntnisse in Bezug auf den Immobilienmarkt, die Gesetzgebung und die Methoden zur Bestimmung des Werts einer Immobilie. Sie können über die örtlichen Immobilienverbände, die Kammern der Immobilienverwalter und Sachverständige oder online gefunden werden.

Welche Kosten muss man für eine professionelle Immobilienbewertung rechnen?

Die Kosten für ein Immobiliengutachten hängen von der Komplexität des Gutachtens, dem geografischen Gebiet / Ort ab und der Preisentwicklung ab, in dem es durchgeführt wird. Die Preise für ein Immobiliengutachten können zwischen Hunderten und Tausenden von Euro liegen, je nach Umfang und Art der erforderlichen Analyse. Faktoren wie die Quadratmeterzahl (Quadratmeterpreis), die Art der Immobilie, der Standort und die Belegung können die Kosten für eine Immobilienbewertung beeinflussen. Um eine genaue Einschätzung zu erhalten, wenden Sie sich am besten an einen erfahrenen Immobiliengutachter, um herauszufinden, welche Arten von Immobiliengutachten es gibt und wie viel sie kosten werden.


Welches Verfahren eignet sich zur Bewertung einer Immobilie am Immobilienmarkt?

Für die Bewertung von Immobilien gibt es eine Reihe verschiedener Methoden, die jeweils für unterschiedliche Zwecke und Kontexte geeignet sind. Die drei wichtigsten Methoden zur Bewertung einer Immobilie sind der Kostenansatz, die Ertragswertmethode und das Vergleichswertverfahren. Beim Kostenansatz werden zusätzlich zum Bodenwert die aktuellen Wiederbeschaffungskosten eines Gebäudes berechnet, einschließlich der Arbeits- und Materialkosten. Bei der Ertragskapitalisierung werden die Mieteinnahmen der Immobilie bzw. Wohnung auf der Grundlage der aktuellen Marktpreise bewertet, um ihren Wert zu ermitteln. Die Methode des Verkaufsvergleichs schließlich vergleicht die jüngsten Verkäufe ähnlicher Immobilien, um den Wert zu ermitteln. Jede Methode hat ihre eigenen Vorteile und Grenzen, wenn es um die Bewertung von Immobilien geht, und um herauszufinden, welche Methode am besten geeignet ist, müssen die Umstände des Einzelfalls analysiert werden.

Kostenansatz

Der Kostenansatz ist eine Methode, die verwendet wird, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen. Er basiert auf den Kosten der Anschaffung und Erhaltung der Immobilie sowie ihren zukünftigen Instandhaltungsaufwendungen. Die Schätzwerte des Kostenansatzes beruhen auf geschätzten Marktpreisen für Materialien und Arbeit, die in das Eigentum investiert werden müssen, um es in seinem jetzigen Zustand zu erhalten oder wiederherzustellen.

Der Kostenansatz berücksichtigt nicht die Alterung der Gebäude oder Geräte, deren Nutzenwert über den Zeitraum ihrer Lebensdauer hinaus sinkt. Daher können Immobilien unter dem Kostenansatz tendenziell höhere Werte haben als unter anderen Bewertungsmethoden wie dem Verkehrswertverfahren oder dem Ertragswertverfahren.

Ertragswertmethode

Die Ertragswertmethode ist ein Ansatz zur Bewertung von Immobilien, der angibt, welchen Wert die Immobilie unter Berücksichtigung zukünftiger Einnahmen durch Mieten und andere Gebühren aufweist. Bei dieser Methode wird davon ausgegangen, dass die Immobilie in Zukunft eine regelmäßige Quelle für Einnahmen sein wird. Der Ertragswert basiert auf den erwarteten künftigen Einnahmen und den damit verbundenen Kosten.

Als Grundlage für die Berechnung des Ertragswerts werden Daten über den Verkehrswert, die geplante Nutzungsdauer und finanzielle Informationen über Miet- oder Pachtverträge und vergleichbare Dokumente herangezogen. Die Ertragswertmethode ist vorteilhaft, da sie ein umfassenderes Bild vom potenziellen Wert der Immobilie liefern kann als andere Methoden.

Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist eine Bewertungsmethode, die verwendet wird, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen. Es basiert auf dem Prinzip der „Ähnlichkeit“ und veranschaulicht den Verkehrswert durch die Analyse ähnlicher Immobilien, die in der Vergangenheit gekauft, verkauft oder beurteilt wurden. Diese ähnlichen Immobilien sind als „Vergleichsgrundlagen“ bekannt.

Die Grundlagen unterscheiden sich häufig im Alter, in der Größe und in den Merkmalen von Eigentum aber auch in Lage und Zustand des Gebäudes. Um einen Vergleichswert zu ermitteln, müssen diese Grundlagen anhand ihrer Ähnlichkeiten mit der zu bewertenden Immobilie untersucht werden und dementsprechend angepasst werden. Mit diesem Ansatz können mehr genaue Schätzungen erreicht werden als mit anderen Bewertungsmethoden.

Welche Faktoren spielen für die Immobilienbewertung eine Rolle?

Lage und Zustand sind zwei der wichtigsten Faktoren, die den Wert einer Immobilie bestimmen. Die Lage kann in Makro- und Mikroaspekte unterteilt werden, wie z. B. die Nähe zu lokalen Einrichtungen oder Dienstleistungen und die Nachbarschaft, in der die Immobilie liegt. Der Zustand der Immobilie wiederum berücksichtigt den Zustand der verwendeten Baumaterialien, alle vor dem Verkauf durchgeführten Renovierungen, die Qualität der installierten Geräte und die allgemeine Instandhaltung. Beide Faktoren haben einen großen Einfluss darauf, wie potenzielle Käufer den Wert einer Immobilie einschätzen, und damit auch auf den möglichen Verkaufspreis. Daher müssen diese Faktoren genau geprüft werden, bevor eine genaue Bewertung für eine bestimmte Immobilie erstellt wird.

Welche Faktoren mindern den Wert einer Immobilie am Immobilienmarkt?

Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder mieten, ist der Wert der Immobilie ein wichtiger Faktor, den Sie berücksichtigen müssen. Es gibt eine Vielzahl von Faktoren, die den Wert einer Immobilie mindern können: von physischen Aspekten wie Alter und Zustand des Gebäudes bis hin zur Lage in der Nähe von Schulen, Unternehmen und öffentlichen Verkehrsmitteln. Auch Umweltfaktoren können eine Rolle spielen, da potenzielle Gefahren wie Überschwemmungen oder Erdrutsche den Wert beeinflussen können. Weniger sichtbare Faktoren wie die Sicherheit in der Nachbarschaft können sich ebenfalls auf den Immobilienwert auswirken, ebenso wie sozioökonomische Trends wie die Stabilität des lokalen Arbeitsmarktes. Es ist wichtig zu bedenken, dass all diese Faktoren den Wert einer Immobilie mindern können, wenn es darum geht, ihren Wert zu berechnen.

Wann ist eine Immobilie nichts mehr wert?

Eine Immobilie ist nichts mehr wert, wenn ihr Wert so weit gesunken ist, dass es sich für jemanden praktisch nicht mehr lohnt, den Aufwand, das Geld oder die Zeit zu investieren, um sie nutzbar oder attraktiv zu machen. Faktoren wie Naturkatastrophen, Baumängel, staatliche Eingriffe, sich ständig verändernde Wohngegenden und Märkte sowie Veralterung können dazu beitragen. Aber auch wenn eine Immobilie keinen wirtschaftlichen Wert mehr hat, kann sie immer noch einen historischen oder sentimentalen Wert haben, je nachdem, wer sie besitzt und was er oder sie damit erreicht hat.

Wie wird der Wert einer Immobilie für die Erbschaftssteuer ermittelt?

Die Erbschaftssteuer ist eine Form der Besteuerung, bei der der Staat einen Teil des Wertes eines Nachlasses von allen Vermögenswerten oder Immobilien einnimmt, die im Todesfall an die Erben weitergegeben werden. Das kann bei Immobilien verwirrend sein, da ihr Wert im Laufe der Zeit nicht immer gleich bleibt. Im Allgemeinen wird der Wert einer Immobilie für Erbschaftssteuerzwecke bestimmt, indem man ihren aktuellen Marktwert ermittelt – das heißt, was jemand bereit wäre, zum jetzigen Zeitpunkt dafür zu zahlen. Um das herauszufinden, analysieren Fachleute oft vergleichbare Verkäufe, um zu schätzen, was jemand jetzt für die betreffende Immobilie zahlen würde. Es ist wichtig, diesen Wert genau zu bestimmen, um sicherzustellen, dass die Menschen am Ende nicht mehr oder weniger an Erbschaftssteuern zahlen müssen, als sie eigentlich müssten.

Für welche Immobilien ist die Online Bewertung geeignet?

Die Online-Immobilienbewertung eignet sich besonders für Wohn- und Gewerbeimmobilien, bei denen potenzielle Käufer oder Verkäufer einen Einblick in den geschätzten Wert der Immobilie benötigen. Online-Anwendungen, die es den Nutzern ermöglichen, Informationen wie Quadratmeterzahl, Grundstücksgröße, Alter, Lage und andere Faktoren einzugeben, können genutzt werden, um eine seriöse Schätzung des Marktwerts einer Immobilie zu erstellen. Dies ist besonders hilfreich für Verbraucher/innen, die nicht die Zeit oder die Ressourcen haben, um eine herkömmliche Schätzung vorzunehmen. Außerdem sind Online-Immobilienbewertungen aus Online-Quellen in der Regel viel schneller als die eines Offline-Gutachters, sodass bei hektischen Immobilientransaktionen sofortige Entscheidungen getroffen werden können.

Wie kann ich den Wert einer Immobilie am Immobilienmarkt selbst ermitteln?

Eine Immobilie selbst zu bewerten, kann ein schwieriger Prozess sein, aber mit den richtigen Ressourcen und Recherchen ist es möglich, einen genauen Wert zu ermitteln. Ein guter Ausgangspunkt ist, den aktuellen Marktwert ähnlicher Immobilien in der Gegend zu ermitteln. Wenn Sie die jüngsten Verkaufspreise für vergleichbare Immobilien in Bezug auf Größe, Struktur, Zustand und Ausstattung vergleichen, erhalten Sie eine ungefähre Zahl, die Sie als Richtwert verwenden können. Es ist wichtig, dass Sie alle externen Faktoren wie die örtlichen Schulen, die Kriminalitätsrate, die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und wünschenswerte Geschäfte oder Attraktionen berücksichtigen, die den tatsächlichen Wert beeinflussen können. Mit diesen Informationen können Sie herausfinden, ob der Preis für ein bestimmtes Grundstück angemessen ist. Eine eigene Bewertung ist auch hilfreich, wenn Sie über den Kauf oder Verkauf einer Immobilie verhandeln, da Sie deine Position durch Recherchen untermauern können.

Wie viel kostet es eine Immobilie schätzen zu lassen?

In Deutschland variieren die Kosten für ein Immobiliengutachten je nach Größe und Komplexität des Objekts. Die Gebühr für das Gutachten kann auch von anderen Faktoren abhängen, z. B. von der Lage und dem Zustand der Immobilie, davon, ob es sich um eine Wohn- oder Gewerbeimmobilie handelt, und davon, ob zusätzliche Dienstleistungen erforderlich sind. Ein vollständiges Verkehrswertgutachten kostet normalerweise zwischen 1.000 und 2.500 Euro. Ein Kurzgutachten ist wesentlich kürzer und umfasst weniger Informationen als ein Vollgutachten, die Kosten dafür liegen in der Regel zwischen 100 und 500 Euro.

All diese Faktoren – Lage, Wohnfläche und Zustand der Immobilie und mehr – fließen in den geschätzten Wert eines Hauses ein. Wenn Sie das wissen, verstehen Sie, warum ein Wertgutachten notwendig ist, wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen. Es gibt viele Möglichkeiten, den Wert einer Immobilie selbst zu bestimmen. Manche sind vielleicht genauer als andere, aber wenn Sie sich die Zeit nehmen sich zu informieren, bekommen Sie eine allgemeine Schätzung, die Sie verwenden können, wenn Sie mit potenziellen Käufern sprechen oder entscheiden, ob jetzt der richtige Zeitpunkt für den Verkauf ist.

Häufig gestellte Fragen

Wann ist eine Immobilie zu teuer?

Eine Immobilie ist dann zu teuer, wenn der Preis über dem Verkehrswert oder dem Marktwert liegt. Der Verkehrswert wird anhand der Nachfrage nach und den Qualitäten der Immobilie bestimmt.

Wo liegt der Unterschied zwischen dem Verkehrswert und dem Kaufpreis einer Immobilie?

Der Unterschied liegt darin, dass es sich beim Verkehrswert um einen angemessenen Wert für den Verkauf einer Immobilie handelt, während der Kaufpreis der Preis ist, zu dem die Immobilie tatsächlich verkauft wurde. Der Kaufpreis kann unter oder über dem Verkehrswert liegen.

Wie billig darf eine Immobilie verkauft werden?

Es gibt kein Kriterium dafür, ab welchem Preis eine Immobilie als “billig” betrachtet werden könnte oder müsste. Der Preis hängt vom Marktwert und den Bedürfnissen des Käufers ab. Der Preis für eine Immobilie wird in der Regel durch Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer bestimmt und ist nicht von Gesetzgeber vorgeschrieben. Beide Parteien kommen üblicherweise über den Preis durch Verhandlungen und Diskussionen überein.